Bailleur : quelles obligations légales sur l’état de la toiture avant location ?

Avant de mettre un bien en location, la question de l’état de la toiture est souvent négligée par certains bailleurs, au risque d’ouvrir la porte à des litiges coûteux et à des risques pour la sécurité. Ce dossier explicite, à la manière d’un guide terrain, détaille ce que la loi exige, comment vérifier et documenter l’état du toit, et quelles démarches entreprendre pour assurer la mise en conformité du logement. À travers le parcours d’un propriétaire fictif accompagné par le couvreur Nicolas Mauguin, vous trouverez des exemples concrets, des listes de vérification et des références pratiques pour agir sereinement.

État de la toiture avant location : cadre juridique et obligations légales du bailleur

Pour commencer, rappelons le socle juridique qui encadre l’obligation du propriétaire bailleur. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose les bases du contrat de location et impose au bailleur la délivrance d’un logement décent. Cela implique que l’état de la toiture ne doit pas compromettre la sécurité ou la santé des occupants. La loi ALUR a renforcé les critères de décence et la loi ELAN a organisé des dispositions complémentaires, notamment sur l’encadrement des loyers dans les zones tendues.

Dans la pratique, la toiture est un élément structurel majeur : elle couvre, protège et participe à l’isolation. Le bailleur doit donc vérifier qu’il n’existe ni infiltration, ni risque d’effondrement, ni éléments de zinguerie défectueux. Le concept de clos et couvert revient souvent en droit locatif : il incombe au propriétaire de garantir l’étanchéité et l’intégrité de l’enveloppe du bâtiment.

Voici une liste de points réglementaires à contrôler et documenter avant mise en location :

• Présence d’infiltrations visibles ou traces d’humidité au plafond.
• État des éléments de zinguerie (gouttières, descentes) et leur bon écoulement.
• Absence de tuiles cassées, ardoises manquantes ou panneaux de toiture déformés.
• Contrôle de l’isolation sous toiture et des écrans pare-pluie.
• Vérification des services annexes (abris, lucarnes, fenêtres de toit).

En 2025, le DPE est opposable et doit être remis dès la première visite. Si l’immeuble présente des faiblesses thermiques liées à la toiture, le bailleur est incité — parfois contraint — à entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique. Le diagnostic immobilier doit donc être cohérent avec l’état réel du toit et les documents annexés au bail doivent refléter fidèlement la situation.

Exemple concret : Monsieur Dubois, bailleur d’un pavillon suburbain, a fait réaliser un diagnostic avant location. Le DPE indiquait une mauvaise isolation des combles liée à un écran sous toiture mal posé. En acceptant une location sans correction, il aurait pris le risque d’une action du locataire pour mise en péril de la jouissance. Il a choisi de procéder à la mise en conformité en faisant intervenir un couvreur local.

Pour aider au repérage rapide des priorités, voici un tableau synthétique (déjà présenté plus haut) et une mini-checklist que tout bailleur peut suivre avant la mise en location :

• Rassembler diagnostics et photos datées.
• Faire établir un devis avant signature du bail pour travaux nécessaires.
• Annexer au contrat toutes les informations utiles sur l’état de la toiture.

Insight : assurer l’état de la toiture avant la mise en location réduit à la fois les risques juridiques et les coûts à long terme, tout en garantissant la sécurité du logement pour le locataire.

Diagnostic immobilier et toiture : quels documents fournir et pourquoi ils comptent

Le propriétaire doit fournir un ensemble de diagnostics et documents lors de la mise en location. Parmi ceux-ci, le diagnostic immobilier le plus évoqué est le DPE, mais d’autres diagnostics peuvent concerner l’état de la toiture indirectement : diagnostic amiante pour certaines couvertures, diagnostic électrique si des infiltrations ont affecté l’installation, et état des lieux d’entrée avec photos qui documentent l’état du toit si nécessaire.

Le DPE renseigne la consommation énergétique globale, souvent impactée par le niveau d’isolation de la toiture et des combles. Un toit mal isolé augmentera la consommation de chauffage et pourra entraîner un classement énergétique défavorable (F ou G), qui, depuis les dernières lois, peut conduire à des interdictions de location progressives. Le bailleur doit donc considérer le diagnostic comme un signal d’alerte.

Liste des documents à préparer spécifiquement pour la toiture :

• DPE (obligatoire et opposable) ; il doit être annexé au bail.
• Photos datées de la toiture et des combles (avant remise des clefs).
• Factures et garanties des travaux récents (ex. garantie décennale si applicable).
• Devis ou rapports d’expertise en cas d’anomalies détectées.
• Éventuels diagnostics amiante, si la toiture ou matériaux y sont susceptibles.

Le bailleur doit aussi penser à l’état des lieux d’entrée : il constitue la référence face aux dégradations futures. Documenter la toiture avec des clichés et mentions précises permet de limiter les contestations à la sortie du locataire. Pour le bailleur qui souhaite aller plus loin, joindre une attestation de bon état de la toiture fournie par un professionnel est un gage de sérieux.

Exemple pratique : Hélène, propriétaire d’un appartement avec fenêtre de toit, a demandé au couvreur de vérifier l’étanchéité et de fournir un rapport. Ce rapport, annexé à l’état des lieux, a permis d’éviter une contestation ultérieure suite à une infiltration mineure survenue lors d’un orage. Le rapport précisait également les réparations réalisées et renvoyait à une ressource utile pour la pose d’écrans sous toiture : écran-sous-toiture-installation.

Le respect de ces formalités reste un gage de transparence entre bailleur et locataire et facilite la gestion en cas de sinistre. Conserver ces documents numérisés et accessibles accélère la déclaration d’assurance si nécessaire et simplifie la communication avec les intervenants techniques.

Insight : un dossier diagnostic complet autour de la toiture protège le bailleur juridiquement et renforce la confiance du futur locataire.

Travaux, mise en conformité et répartition des charges : ce que doit prendre en charge le bailleur

La répartition des travaux entre propriétaire et locataire suit des règles précises. En résumé, le bailleur assume les gros travaux et la remise en état structurelle, tandis que le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations. Pour la toiture, cela signifie que la mise en conformité relevant de l’étanchéité, du remplacement de tuiles cassées en grand nombre ou la remise en état d’une charpente dégradée sont à la charge du bailleur.

La jurisprudence et les décrets précisent une liste de réparations locatives, mais les interventions sur la toiture dépassent généralement ces petites réparations. Le bailleur doit également veiller à la conformité des éléments liés à la sécurité : garde-corps, accès sécurisé au toit pour entretien, et prévention des chutes d’objets.

Liste illustrative des travaux imputables au bailleur :

• Réfection de pans de toiture présentant risques d’effondrement.
• Remplacement important de tuiles ou ardoises affectant l’étanchéité.
• Réhabilitation de la zinguerie (gouttières, descentes) défaillante.
• Travaux liés à la performance énergétique (isolation des combles) si exigés par le DPE.
• Mise aux normes suite à diagnostic amiante ou électrique impacté par des infiltrations.

Pour les réparations, le bailleur doit faire appel à des professionnels compétents et, si nécessaire, fournir la garantie décennale pour les travaux structuraux. Travailler avec des entreprises qui offrent des références et qui peuvent justifier d’une couverture décennale est fortement conseillé (voir ressource : garantie-decennale-toiture).

Exemple de processus : le bailleur Paul constate que sa toiture laisse passer l’eau lors d’intempéries. Il contacte un couvreur qui vérifie l’étendue des dégâts et propose deux solutions : réparation locale ou rénovation partielle. Paul opte pour la rénovation partielle afin d’améliorer le DPE et éviter des problèmes récurrents. Le prestataire propose aussi des solutions complémentaires comme le renforcement pour la pose de panneaux solaires (renforcer-toiture-panneaux-solaires). Ceci illustre le lien entre rénovation de toiture et opportunités d’amélioration énergétique.

Enfin, n’oublions pas la responsabilité en cas de refus de réparation : refuser d’effectuer des travaux qui mettent en danger la sécurité du locataire expose le bailleur à des sanctions civiles et pénales. Des ressources utiles permettent d’identifier les signes qui exigent une intervention immédiate, par exemple après une tempête : verifier-toiture-tempete et degats-tempete-toiture.

Insight : prendre en charge les travaux nécessaires avant la location évite non seulement des litiges, mais optimise aussi la valeur locative et la durabilité du bien.

Sanctions, risques juridiques et assurance : ce que le bailleur doit craindre en cas de négligence

Le non-respect des obligations légales peut coûter cher. Le bailleur exposé à des manquements liés à l’état de la toiture risque des actions en justice, des ordonnances de travaux, voire des dommages-intérêts si la santé ou les biens du locataire sont mis en péril. Les sanctions peuvent porter sur plusieurs niveaux : administratif, civil et pénal selon la gravité des faits.

Parmi les risques fréquents :

• Action en justice du locataire pour logement indécent entraînant réduction de loyer ou exécution forcée des travaux.
• Obligation judiciaire de réaliser des travaux sous astreinte financière.
• Redressement fiscal ou pénal en cas de dissimulation de travaux ou non-déclaration des revenus liés à la location.
• Refus d’indemnisation par l’assureur si la toiture n’a pas été entretenue (reportez-vous à la clause d’entretien dans le contrat d’assurance).

Un point pratique souvent négligé : l’assurance. La souscription d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) protège contre des sinistres survenus hors responsabilité locataire et couvre parfois des périodes où le logement est inoccupé. Toutefois, certaines assurances peuvent refuser la prise en charge si l’état de la toiture révèle un défaut d’entretien manifeste. Pour évaluer ces risques, consultez des ressources sur l’assurance-toiture-mal-entretien et sur les délais de déclaration en cas de fuite : delais-declaration-fuite-toiture.

Cas réel (anecdotique) : un bailleur a attendu pour réparer des tuiles déplacées après un violent épisode de vent. Un dégât des eaux important s’en est suivi chez le locataire qui a subi des pertes matérielles. L’assureur a contesté partiellement la prise en charge, arguant d’un défaut d’entretien manifeste. La juridiction a condamné le bailleur à des réparations et à indemniser le locataire.

Pour limiter ces risques, adoptez ces réflexes :

• Documenter systématiquement l’état de la toiture avant location.
• Conserver factures et garanties des travaux réalisés.
• Faire appel à des professionnels qualifiés et demander des attestations de conformité.
• Vérifier les clauses du contrat d’assurance et souscrire une PNO si nécessaire.

Le bailleur doit aussi être conscient des risques liés aux zones classées ou aux règles d’urbanisme locales lorsqu’il envisage des modifications de toiture. Pour ces cas spécifiques, consultez : toiture-zone-classee-batiment et toiture-zone-classee-loi.

Insight : la prévention et la documentation sont les meilleures protections contre les sanctions ; négliger l’état du toit peut transformer une faiblesse technique en catastrophe juridique.

Bonnes pratiques pour le bailleur : contrôle, choix des prestataires et checklist avant signature

Enfin, passons aux conseils opérationnels. Pour garder un fil conducteur, imaginons Nicolas Mauguin, artisan couvreur- zingueur, qui accompagne un bailleur, Claire, souhaitant louer sa maison à Bordeaux. Ensemble, ils suivent une méthodologie simple et reproductible.

Étapes recommandées :

• Inspection initiale : recenser les signes visibles (tuiles, gouttières, faîtage, fenêtre de toit).
• Diagnostic technique : obtenir un rapport écrit qui précise la nature des travaux et leur urgence.
• Devis et priorisation : chiffrer et planifier les interventions nécessaires avant la mise en location.
• Réalisation des travaux par professionnels certifiés et conservation des justificatifs.
• Annexer au bail : DPE, état des lieux, photos et rapports relatifs à la toiture.

Checklist détaillée à effectuer juste avant la mise en location :

• Vérifier l’absence d’infiltration après un orage (utiliser la ressource verifier-toiture-tempete).
• Confirmer le bon état des gouttières et l’absence de restrictions d’écoulement (proteger-toiture-pluies).
• Contrôler l’integrité des tuiles et envisager un traitement anti-mousse si nécessaire (meilleur-produit-anti-mousse-toiture).
• Vérifier les possibilités d’amélioration énergétique (isoler les combles, vérifier compatibilité panneaux solaires : toiture-vs-panneaux-solaires).

Choisir son prestataire : privilégiez les entreprises locales avec références, assurance et garanties. Demandez la preuve de la garantie décennale et des exemples de travaux similaires. Nicolas conseille de demander au moins trois devis et de vérifier les avis et réalisations. Pour des toits particuliers (tuiles canal, bac acier, ardoise), référez-vous à des spécialistes : par exemple pour la pente et pose des tuiles canal, reportez-vous à pente-toiture-tuiles-canal et pour les toitures bac acier à toitures-bac-acier-avantages.

Liste des documents à obtenir du prestataire :

• Devis détaillé et calendrier d’intervention.
• Certificat d’assurance et mention de la garantie décennale.
• Attestation de conformité et photos avant/après.
• Conseils d’entretien et fréquence recommandée pour le démoussage.

Claire a suivi ces recommandations et a pu signer un bail serein. En annexant le rapport de Nicolas à l’état des lieux, elle a rassuré le futur locataire et réduit les risques de litige. De plus, en anticipant le traitement anti-mousse et l’amélioration de l’isolation des combles, elle a amélioré le DPE et la valeur locative.

Insight : un bailleur proactif qui documente, répare et fait appel à des pros reconnus minimise les risques et valorise son patrimoine.

Questions fréquentes utiles

Le propriétaire doit-il toujours refaire une toiture avant la mise en location ?
Non. Il doit cependant s’assurer que la toiture n’affecte pas la décence du logement. Si des défauts mettent en danger la sécurité ou entraînent des infiltrations, le bailleur doit procéder aux réparations nécessaires.

Quelles preuves conserver pour éviter un litige sur l’état de la toiture ?
Conserver photos datées, devis, factures, rapports d’expertise et certificats d’assurance. Annexer ces éléments à l’état des lieux ou au dossier de diagnostic renforce la sécurité juridique.

Le locataire peut-il être tenu responsable d’une fuite si elle provenait du toit ?
Généralement non : le locataire est responsable de l’entretien courant, mais pas des défauts structurels. Si la fuite est liée à un manque d’entretien mineur imputable au locataire, la situation peut évoluer différemment selon les faits.

Faut-il un DPE avant chaque nouvelle mise en location ?
Oui. Le DPE est obligatoire et opposable ; il doit être présenté au locataire dès la première visite et annexé au bail.

Que faire en cas de tempête endommageant la toiture après signature du bail ?
Déclarer rapidement le sinistre à l’assurance, documenter les dégâts avec photos, faire intervenir un professionnel pour sécuriser et réparer. Consultez les guides pratiques pour vérifier une toiture après tempête : verifier-toiture-tempete.